Wynajem czy zakup – co się bardziej opłaca?

To jedno z najczęstszych pytań, z którymi zgłaszają się do nas klienci. Odpowiedź nie jest prosta i nigdy nie jest taka sama dla wszystkich – bo zależy od sytuacji finansowej, planów życiowych i aktualnej sytuacji na rynku. Ale jest kilka zasad, które pomagają podjąć tę decyzję świadomie.

Ile naprawdę kosztuje wynajem?

Wynajem to nie tylko czynsz. Do miesięcznych kosztów doliczyć należy:

• Czynsz dla właściciela (czynsz najmu)
• Czynsz administracyjny do spółdzielni lub wspólnoty (zwykle 300–700 zł)
• Media (prąd, gaz, internet) – ok. 300–600 zł miesięcznie
• Kaucja na starcie – równowartość 1–3 miesięcy czynszu (zamrożony kapitał)

W Warszawie średni czynsz za mieszkanie 50 m² w dobrej lokalizacji to dziś 3 500–5 000 zł miesięcznie. W ciągu roku daje to od 42 000 do 60 000 zł wydanych „w eter" – bez budowania majątku.

Ile naprawdę kosztuje zakup?

Zakup mieszkania na kredyt wiąże się z całą listą kosztów początkowych, o których nie zawsze się mówi:

• Wkład własny – minimum 10–20% wartości nieruchomości (przy zakupie mieszkania za 700 000 zł to 70 000–140 000 zł)
• Prowizja bankowa i ubezpieczenia – ok. 1–3% wartości kredytu
• Taksa notarialna – kilka tysięcy złotych
• Podatek PCC – 2% ceny nieruchomości (rynek wtórny)
• Koszty urządzenia – szczególnie przy mieszkaniach deweloperskich w stanie deweloperskim

Łącznie koszty transakcyjne i wejściowe to zwykle 5–10% wartości nieruchomości – czyli przy mieszkaniu za 700 000 zł nawet 70 000 zł ponad wkład własny.

Kiedy wynajem ma sens?

Wynajem to często lepsze rozwiązanie, gdy:

• Planujesz zmianę miasta lub kraju – zakup nieruchomości wiąże się z daną lokalizacją na lata
• Nie masz jeszcze wkładu własnego – wynajem daje czas na zgromadzenie kapitału
• Twoja sytuacja zawodowa jest niestabilna – kredyt na 25–30 lat wymaga pewności co do dochodów
• Chcesz elastyczności – np. singiel, który planuje stworzyć rodzinę i zmienić metraż za 2–3 lata
• Rynek jest przewartościowany – w pewnych momentach zakup po szczytowych cenach jest gorszą decyzją niż chwilowe wynajmowanie i czekanie

Kiedy zakup jest lepszym wyborem?

Z kolei zakup zdecydowanie wygrywa, gdy:

• Wiesz, że zostaniesz w danym mieście na minimum 7–10 lat – to daje czas, by amortyzacja i wzrost wartości przewyższyły koszty transakcyjne
• Masz stabilne dochody i zdolność kredytową – rata kredytu przy dobrej historii kredytowej i wkładzie własnym może być niższa niż czynsz za podobne mieszkanie
• Chcesz budować majątek – każda rata (przynajmniej częściowo) spłaca kapitał, a nieruchomość historycznie zyskuje na wartości
• Zależy Ci na swobodzie aranżacji – własne mieszkanie możesz remontować i urządzać według własnych upodobań
• Masz rodzinę lub planujesz ją założyć – stabilność lokum ma wartość niematerialną trudną do przecenienia

„Wynajem to koszt. Zakup to inwestycja. Ale tylko wtedy, gdy zostaniesz wystarczająco długo, by amortyzacja kosztów transakcyjnych miała sens."

A co z kredytem hipotecznym?

W 2026 roku stopy procentowe w Polsce pozostają na podwyższonym poziomie względem historycznych minimów z 2021 roku. Przy kredycie 560 000 zł (80% wartości mieszkania za 700 000 zł) na 30 lat, miesięczna rata WIBOR 3M + marża banku wyniesie dziś ok. 3 500–4 200 zł. To kwota porównywalna z czynszem za podobne mieszkanie w wielu lokalizacjach – z tą różnicą, że rata stopniowo buduje Twój majątek.

Warto jednak pamiętać: przy kredycie zmiennoprocentowym rata może rosnąć. Banki mają obowiązek badać zdolność kredytową przy stopach o 2,5 p.p. wyższych niż aktualne – traktuj to jako bufor bezpieczeństwa.

Tabela porównawcza

Podsumowanie

Nie ma jednej właściwej odpowiedzi. Wynajem może być doskonałym rozwiązaniem przejściowym lub długoterminowym – szczególnie dla osób ceniących mobilność i elastyczność. Zakup to zobowiązanie, ale też inwestycja, która przy długim horyzoncie zwyczajnie się opłaca.

Jeśli nie wiesz, co jest dla Ciebie lepsze – porozmawiaj z nami. Bez zobowiązań przeanalizujemy Twoją sytuację i pomożemy wybrać optymalną ścieżkę.